買うのはちょっと待って！押さえておきたい「マンション購入」におけるリスク
「安定した生活を得たいため賃貸ではなくマイホームが欲しい」、「頑張って働いているのだからちゃんとしたマイホームが欲しい」など様々な理由でマンション購入を考えている方もいらっしゃるかと思います。ただマンションを購入するというのは、賃貸には無いメリットも多々得られますが、一方で賃貸から比べてリスク、デメリットとなる部分も同時に生じてきます。
今回はそんなマンションを購入した場合に生じてくる特有のリスクをご紹介していきますので、マンション購入を検討している方は是非ご参考ください。
1.賃貸と比べた場合のリスク
マンションを購入すると、「月々の賃貸料の心配が無くなる」、「大家の都合で突如立ち退きされたりする心配がなくなる」など賃貸マンションに比べメリットも多々生じてきますが、当時に賃貸マンションでは本来起こらないリスクも生じてきます。
ここでは賃貸マンションと購入マンションを比較した場合における購入マンション特有のリスクについてご紹介していきます。
1-1 ランニングコストが増える
マンションを購入する場合、賃貸マンションよりもランニングコスト(初期費用)が増えて
きます。賃貸マンションの場合、ランニングコストというのは敷金・礼金・仲介手数料となり、高い場合でも30~50万円程度の資金があれば大抵のマンションは賃貸出来ます。
一方マンション購入となると敷金・礼金が無い代わりに多額の購入費用が発生します。
一括で購入した場合は数千万円にものぼるマンションの本体価格を用意しなければなりません。
ローンを組んだ場合でも頭金が必要となり、例えば3000万円のマンションであれば500万円前後の頭金は必要になってきます。この他中古マンションなどの場合は仲介会社に
支払う仲介手数料が別途必要となります。
このため、マンションを購入する場合は最低でも数百万円のランニングコストが必要と
なってきますので、手元に資金が十分にない方は大きなリスクとなってくるでしょう。
1-2 修繕費が掛かる
一軒家・マンション問わず建物というのは月日が過ぎるにつれて嫌でも劣化が進んでいきます。このため新築のマンションであっても、5年、10年と月日が経てば外壁リフォーム・内装リフォーム・設備の修理など様々な修繕費が発生します。
賃貸マンションの場合は修繕費を負担するのは主に大家となりますが、マンションを購入した場合は基本的には自分で修繕していかなくてはなりません。(外壁リフォームなどはマンション管理者が負担する事もあり)この修繕費分が大きなリスクとなってきます。
修繕費は、例えば1LDKマンションの内装リフォームであれば業者にもよるものの最低でも200万円~300万円程度の費用が掛かってきます。概ね10年程度を目安にリフォームはどうしても必要になってきますので、この修繕費分は費用的なリスクとして頭に入れておかなくてはなりません。
1-3 固定資産税が掛かる
賃貸マンションの場合、固定資産税は掛かりませんがマンションを購入した場合は自分の所有物となるため固定資産税が発生してきます。固定資産税は毎年支払う事となり、支払い税額は物件の価値(価格・広さ・築年数など)によって細かく計算された上で決まります。
例えば2000万円程度のマンションであれば、あくまで目安となりますが年間10万円前後の固定資産税が発生していきます。この毎年支払う固定資産税も地味に重荷となってきますので、費用的なリスクとなります。
1-4 手軽に買い替えが出来ない
賃貸マンションの場合は気軽に手放せるため「マンションが自分に合わない」、「転勤や転職などで住む場所を変える必要がある」、「気分転換に住む場所を変えたい」といった場合に柔軟に対応出来ます。一方マンションを購入してしまうと、手続きが複雑になるため気軽に手放したり買い換えたりする事はなかなか出来なくなってきます。また、価格的にも確実に購入時よりは売却価格は下がりますし、場合によっては買い手が付かず修繕費や固定資産税が奪われるだけのお荷物となってしまう事もあります。
仕事の事情やライフスタイルや心情の変化などで、住む場所を変えたいという事はいずれ起きかねませんので、そういった場合に柔軟に対応していけない事もマンション購入のリスクの一つとなってきます。
この様に、一見賃貸とさほど変わらない様に見えても、マンションを購入してしまうと
賃貸にはないリスクが多々生じる場合があります。
2.一軒家と比べた場合のリスク
一軒家とマンション、マイホームとしてどちらを購入するかで迷っている方も多いかと思います。マンションは「設備が優れている」、「防犯性が高い」、「見晴らしが良い」など一軒家と比べメリットとなる部分もありますが、同時にリスクとなる部分もあります。
ここでは一軒家とマンションを比較した場合におけるマンション特有のリスクについて
ご紹介していきます。
2-1 同じ価格の場合はマンションの方が狭い
全ての物件に言える事ではありませんが、傾向としては、同じ価格であれば一軒家よりマンションの方がサイズ(総面積)が小さくなる事が多いです。特に郊外などに行くと、同じ価格でも一軒家とマンションでは1.5倍近くサイズに違いが出る場合もあります。また、たとえ同じサイズであったとしても、一軒家は1階と2階でフロアが別れていますので脳が別の空間があると認識し、心理的にも広さを感じられます。一方マンションは1フロアしかないため、サイズ自体は変わらなくてもどこか狭い感覚が払拭できず、窮屈な気持ちで生活する事となる場合が多いです。
やはり広さというのも快適に生活する上では重要になってきますので、窮屈な思いをしたくない、より広々とした家で過ごしたいという方にはマンションのサイズは一軒家に対してリスクになってきます。
2-2 自由にアレンジ出来ない
一軒家であれば、極端な話、外壁を自分の好きな色に変える、壁や床を壊して自分の好きな様な構造にするなど基本的に何をやっても自由です。一方マンションの場合は、たとえ購入したマンションでもマンション本来に関わる様な構造の変更、上下左右の方に迷惑が掛かるような構造の変更は基本的にNGです。自由に建物や部屋のアレンジや改修が出来ないのもマンションならではのリスクとなってきます。
2-3 マンションのルールに従う必要がある
マンションはたとえ購入した場合でも、荷物の搬入・ペットを飼う・インターネット回線などのタイプ・ゴミ出しの方法などそれぞれのマンション定めているルールに従わなくてはならなくなります。こういった事も一軒家であれば基本自由ですので、ルールに煩わしさを感じる方にはリスクとなってきます。
2-4 騒音問題
マンションはたとえ購入した場合でも、近隣の方への騒音には日々注意していかなければなりません。一軒家ですと建物自体が隔てているため、たとえ家の中で大音量で音楽を聴いたり、騒音の出る作業などをしても近隣にはさほど騒音は響きません。一方マンションの場合は、壁に防音下降が施されているとは言ってもすぐ壁の向こうには別の方が住んでいますので、同じ大きさの騒音であれば一軒家より近隣に迷惑が掛かりやすくなります。
この騒音常々を気にする必要があるという事も、長く住む上ではリスクとなってきます。
2-5 出入りが苦労する
一軒家の場合は、玄関を抜ければ直ぐ外に出られますので、外出時や帰宅時の出入りがスムーズです。一方マンションでは、玄関を抜けロビーを抜けやっと外に出られます。高い階層に住んでいる方や大規模なマンションに住んでいる方であれば、余計に外に出るまでの苦労は大きくなってきます。ちょっとコンビニにいく程度でも一軒家とマンションでの苦労は大きく変わってくるので、それが何年も続くとなるとやはり大きなリスクとなってくるでしょう。またたとえロビーまでの距離はさほど遠くはなくても、何度もドアなどを開ける事で心理的にも煩わしさを感じることもあります。
2-6 駐車場や庭が無い
一軒家の場合は、駐車場が目前にあり直ぐに車に乗り込めますし、洗車や車いじりなども気軽に行えます。また庭もあるので、庭でガーデニングをしたり日光浴をしたりして過ごす事も出来ます。
一方マンションですと、駐車場が建物と離れている場合も多く、また洗車などもし難くなります。庭についても、最近は高額なマンションであればベランダに庭が作れるタイプのマンションもありますが、やはり人工的な庭となるためじかに自然と触れ合うガーデニングなどは難しくなります。このため車をよく利用する方、庭を使って趣味を楽しみたい方などには一軒家よりリスクが多くなってきます。
この様に、一軒家に比べマンションは窮屈な思いをする事や煩わしい重いをする事がやはり多いです。特にこれまで一軒家で過ごしてきた方がマンションを購入する場合は、これらの点に注意した方が良いかもしれません。
3.マンション売却時のリスク
「購入したけれど実際に住んだら不満点が多かった」、「職場やライフスタイルの変化で不要になった」、「金銭的に厳しくなり売却する必要ができた」などで、将来、購入したマンションを手放さなくてはならない事もあるかと思います。
マンションの場合、そういった将来の売却時にいくつかリスクが生じてきます。
3-1 中古マンションは価格が下がる
マンションは、設備の充実さ・デザイン・耐震精度・防犯水準など一軒家より細かく査定されますので、売却価格がシビアになります。加えてマンションを求める方は新しさや設備を重視する方が多いため、まだ比較的新しいマンションであっても、”中古”になっただけで価格が大幅に下がる恐れがあります。更に言えば近年は再びマンションブームの傾向があり、最新設備の充実した品質の高いマンションが続々と建築されていますので、需要過多な状況となってきています。
そういったライバル物件相手にマンション売却をするとなると、売却価格の値下げは避けられませんし、例え売却価格を下げたとしても、余りに築年数の古いマンションや設備の古いマンションとなると、そもそも買い手が付かないという状況にも陥る事があります。
この売却価格低下の問題が、金銭的に大きなリスクとなってきます。
3-2 マンション相場は上下が激しい
マンションというのは価格相場自体の上下も激しいです。マンションの場合、例えば好景気となれば不動産投資目的やセカンドホーム目的としての需要も流れ込んでくるため、マンションの価格が総じて上昇していきます。一方で、一度景気が悪くなったり社会情勢が悪くなってくると価格相場にダイレクトに影響してくるため、総じてマンション価格が低下していく可能性が高いです。特に近年は新しいマンションが続々と建築されていますので一種のミニバブルの様な状況となっており、今後情勢が変わればマンション相場に大きく影響してくる可能性があります。
今は価値があると見込まれているマンションであっても、5年後、10年後に売却する事と
なった場合は売却価格が大きく低下する恐れもあります。この相場の不安定さもマンション売却におけるリスクの一つとなってきます。
3-3 消費税が掛かる
これは一軒家・マンション問わず言える事ですが、不動産を売却する場合、消費税が”売却時にも”発生します。不動産売却に掛かる消費税は日用品と同じく8%です。たかが8%と言えども、例えば2000万円のマンションであれば160万円になりますので見過ごせない額となります。マンション売却ではこの消費税分が確実に費用的なリスクとなってきますので頭に入れておく必要があります。
また消費税は今後税制改正により10%に増税される予定です。5年後、10年後に売却するとなるとおそらく消費税は10%となっているかと思われますので、10%分の費用はリスクとして折込む必要があります。なお不動産の消費税は建物価格で算出され、土地の売買では消費税は発生しません。
3-4 土地として活用出来ない
例えば長年使用して老朽化が進み物件が売却困難となった場合、一軒家であれば「整地して土地だけを売却する」、もしくは「土地を資産運用したり趣味として活用する」という道も描けてきます。一方マンションの場合は、売却困難となった部屋だけを整地して土地として利用する事は物理的に出来ません。そういった場合は明らかに格安の価格で売却するか、もしくは売らずに持ち続けるかの道しか無くなってきます。この売却困難になった場合に土地として2次利用出来ない事も、マンション売却におけるリスクとなってきます。
この様に、マンションはいざ売却する事となると何かとリスクが増えてきます。生涯そのマンションに住み続けるという意気込みであれば余り関係無いかもしれませんが、途中で売却する可能性がある方はこういたリスクも頭に入れておく必要があります。
4.災害や人間関係のリスク
マンションでは、災害問題や人間関係の問題などマンションならではのトラブルが生じします。そういったマンションならではのトラブルのリスクについてご紹介していきます。
4-1 耐震性の問題
近年、マンションの耐震性の問題が続々と浮上してきています。マンションは一軒家より耐震性や強度が高く求められますが、ハードルが高い分、耐震性をうやむやに誤魔化しているマンションも実際多いのが現状の様です。また建築段階では耐震性は問題なくとも、長年の劣化で基準の耐震性が満たせていないマンションも実際数多い様です。マンションは実際に地震などが起きた際にその耐震性が大きく問われますので、特に中古マンションなどを購入する際は耐震性のリスクを十分考えた上で検討する事をおすすめします。
4-2 火災時のリスク
一軒家であれば自分の家の火の元に注意しておけば火災というのは大抵は防げます。(密集地などでは近隣火災に巻き込まれる事もありますが)一方、マンションの場合は自分の家の火の元に注意していても、上下左右の住民の家で火災が起きたりするとそれに巻き込まれる可能性が高くなります。また一軒家の場合は、火災が起きても直ぐに非難出来ますが、高層マンションの高層階に住んでいる場合などですと非難に時間が掛かり、時には命の危険に晒される事もあります。
こういった火災によるリスクの高さもマンション購入におけるリスクの一つと言えます。
4-3 人間関係のトラブル
特に賃貸と分譲が入り混じっているマンションなどですと、ご近所に住む方が常々入れ替わります。このため近所付き合いも希薄になりがちですし、自分と価値観や性格が合わない方と出くわすケースも増えてきます。時には違法業者などがマンションの一室を利用する事もあるでしょう。マンションにはそういった特色がありますので、やはり近所との人間関係のトラブルや近所への不満が何かと増えます。この点もマンション購入におけるリスクの一つと言えます。
この様に、マンションだからこそ発生するトラブルというのもマンションを購入する際には押さえて置きたい部分です。
5.まとめ
以上の様な事が、マンションを購入するにあたってのリスクとなってきます。マンションというのは住む上ではやや癖のある部分もありますし、価格も高額ですのでいざ購入してから「やっぱり違うの買おう」と日用品の様に手軽に乗り移れるものではありません。
ですのでマンションを購入する場合はメリットだけでなく、リスクやデメリットなる部分も十分に理解した上で、購入を検討する事をおすすめ致します。
過去のコラムは・・・下へスクロールしてください！
近年の社会において、民事トラブルに関する裁判は増加をたどっています。
その中で建築・不動産に関する訴訟問題は、平成22年度では39,700件（court in japanインターネット調べ）。
これは建築の瑕疵、建築代金のトラブル、または建築中、建築後と家を明け渡さなくてはならない諸問題、土地に関するトラブル等問題の数です。
また訴訟問題にはならなくても、企業側、施主側の認識の違い、あるいはわずかな勘違いからトラブルが多く起きています。
「いい加減な職人」「偽名を名乗る職人」などから不当な請求や「てきとうな仕事」をされ困っている方と建築とその技術にまつわる問題は様々な形であります。
私たちJFTはこれらの問題の原因を根本的に解決するために最も重要な事は「人」にあると考えます。
家を造る人…大工さん 職人
家つくりを依頼する人…施主
その家に関わる全ての人々…営業 設計 監督 管理する元請企業
その人達にそれぞれ公正な立場で、それぞれの利益を守り、それぞれが友好的な関係
円滑な家つくりができるようにサポートする協会です。
そして日本に伝わる職人、匠の技術を未来につなげていくための「腕のいい職人の後継」
そのお手伝いができればと考えています。
そしてもう一つ、近年の住宅ローン難民（無理な住宅ローンを組み借金だけを残し家を手放す人たち）について。
平成１７年から平成２５年に至るまで、年平均１０万件といわれます。
しかし、これは事前に売却された件数は含まれません。
根本的な解決として、建築を受ける企業の倫理的姿勢や顧客に対し、建物の保証だけでなく
長く支払う住宅ローンについてもお手伝いができるようなご提案をしています。
全ては住まう人の安心のために・
JFT加盟の当社で家を建てると、住宅取得後も手厚くサポート！
団体信用生命保険は、住宅ローンの返済途中で死亡、高度障害になった場合に、本人に代わって生命保険会社が住宅ローン残高を支払います。
しかし、個人の生命保険は、死亡や重度障害になった場合に医療費を補償するものです。
思わぬ病気やケガなどにより就業不能となり、所得がなくなっても、ローンは補償されません。
また、勤務先の都合で解雇や倒産などの場合もローンは生命保険では補えないのが一般的です。
JFT（一般社団法人日本公正技術者協会）加盟の工務店・建築会社で家を建てると住宅取得後も手厚くサポート！
もちろん、当社も加盟していますので、ご安心下さい。
病気やケガで働けなくなったら！
年々、勤労世代にも増えている脳卒中などの脳血管疾患。
中でも、くも膜化出血の発症は30歳代・40歳代頃から増えはじめます。
万が一、あなたが脳卒中で倒れてしまったら、すぐにお仕事に復帰できるでしょうか。
脳卒中の平均入院期間は約3カ月以上。さらに退院後も運動障害や言語障害などの後遺症が残り介護や支援が必要となることが多いのです。
また、介護にかかる期間も約４年以上（55.2ヵ月）と長期に渡ることになります。
勤務先の倒産やリストラにあったら！
倒産、リストラや業績不振で退職することは、予期せぬことで、とてもつらい状況ですが
いつ自分に降り掛かるかわかりません。その時、失業時の退職金の額が少なかったり
退職金そのものを受け取ることができないケースも少なくありません。
また、再就職といってもそう簡単に見つかる時代ではなくなっているのです。
※加入に際し、所定の書類の提出が必要です。 ※高額ローンの場合は、お尋ね下さい。
※健康状態により、お受けできない場合があります。
※リカバリー1とリカバリー2のどちらかを利用した場合、再度利用することはできません。
◆加入不可の主な場合
▼告知書・申請書の虚偽があった場合 ▼はじめから働いていなかった
▼不動産賃貸などの別の収入がある方 ▼懲戒解雇、免職処分を受けた方
▼重度の過失による解雇処分を受けた方 ▼反社会的な団体に所属していた方
▼勤務先が既に人員削減を発表した場合 ▼総所得の60%を超えるローン額の場合
◆支払不可の主な場合
▼故意または過失により身体障害になった方
▼自殺・犯罪行為により身体障害になった方
▼覚せい剤等により身体障害になった方
▼地震など天災により身体障害になった方
▼刑法により拘束された方 その他詳細は、お尋ね下さい。
1.マンション購入後のトラブル
1-1.近隣トラブル
マンション住まいを始めると、物件説明書に書いていないことがわかってきます。
それはどういうことかと言いますと、たとえば音です。
多くの人が一つの建物の中で寄せ集まってきて生活するのですから、どうしても音が発生
します。それは仕方がないことです。問題になるのは生活騒音です。赤ちゃんの泣き声が
うるさいと言う人がいますが、ご自身だって赤ん坊のときに泣いていたはずです。騒音を
めぐって殺人事件がおこることもありますが、うるさいからと言って殺していたら無法地
帯で穏やかに暮らすことはできないでしょう。
ですからある程度は我慢しなければなりません。それから、マンションが建った後で隣に
別のマンションが建って日照に問題が発生することもあります。このような近隣トラブル
は欠陥とは言えません。
1-1-1.生活騒音
生活騒音というのは赤ちゃんの泣き声だけではありません。誰かが弾いているピアノの音
やギターの音です。あるマンションではドラムの音まであります。テレビやラジオの音に
しても自分の視聴したい番組でないと気になります。他人なら嫌悪を感じるものです。
また、ふとんを叩く音とか車の出し入れの音も気になる人がいます。
ペットの鳴き声もけっこう気になります。それは普通に感じることでおかしいことではあ
りません。誰でも静かに生活したいものですから、同情します。
1-1-2.日照の問題
販売する不動産業者の社員からいろいろと重要なことについて説明を受け、マンションが
建った後で、隣に別のマンションが建って日照に問題が発生することがあります。そうす
ると、事前の説明とは違うことになりますから、景観や見晴らしのいい要件が崩れること
になります。販売する不動産業者の社員が、契約してもらいがためにうそで、絶対周りに
高層マンションは建たないと言った場合、問題になることがあります。断定的な判断を提
供する行為は禁止されているのです。
また、誇大広告など著しく事実に相違する表示は禁止されています。
このようなことは当然のことですね。たとえば、鉄骨造のマンションが欲しいのに木造の
ものを提供することを買主は望んでいないのです。
日照は重要なポイントです。
日当たりがいいと、気分がいいですし、照明や乾燥機にいる電気代が節約できます。
1-1-3.その他のトラブル
宗教団体の集会所のようなスペースがあると、静かでいられないことが問題になることが
あります。反社会的団体の構成員の住むマンションでも問題になることがあります。
これまでマンションに住む人のことを中心に取り上げてきました。
それ以外の問題は以下に取り上げることにします。
2.欠陥マンション
これまで生活騒音と日照の問題について取り上げましたが、マンション購入後のトラブル
はまだあります。これらは建物や土地に関する瑕疵についてです。
欠陥には目に見えるものとそうでないものがあります。
2-1.瑕疵
欠陥とは瑕疵があることです。窓がちゃんと閉まらないとか、壁にひびが入っている。
建物が傾いているというようなことです。
2-1-1.雨漏り
何十年も経過していると、雨漏りしない建物はほとんどないのではないでしょうか。
経年劣化や、記録的な大雨などが原因なのです。でも新築の段階で雨漏りだと欠陥です。
そうであれば作った人に責任があります。
2-1-2.傾き
床に球を置くと、どうしても部屋の端の方にいくということはないでしょうか。それは
水平でないのです。糸におもりを吊るし、柱の線と平行になるか調べてみることもいいで
す。これらは素人でも調べられますので、心配されている方は実際にやってみてください。
大雨で堤防が決壊したり、地震により土地が液状化することがあります。マンホールが
飛び出てきたり、家が傾いたりすることがあります。
2-2.表面化していない欠陥
欠陥には表に現れるものばかりではありません。表面化していない欠陥もあるのです。
当然素人がわかるものではありません。専門家でもいろいろ検査しないとわからないこと
が多いです。
2-2-1.かび
ほこりなどは吸い取り、他も掃除したのにどうも咳が出るとか、気管支ぜんそくになった
という人は、壁にかびがないかチェックすることをお勧めします。雨漏りや結露でかびが
生えている可能性があるからです。これはすべてが欠陥ということではありません。
しかし、新築の時からそうだと欠陥の可能性が高いです。
2-2-2.地震に起因するもの
強い地震(やや強い地震)が起こり、家屋が倒れたり半壊しなくてもどこかが壊れているこ
ともあります。土地が軟弱な地層の上にあったり、昔池や湖だったりすると、埋め立てて
も液状化したりします。ですから、建物の建設時にあった欠陥(瑕疵)なのか判断でこいな
いこともあります。
2-2-3.杭打ちデータの使い回し
以前、杭打ちデータの使い回しなどが発覚して、社会問題になったことがありました。
一部の業者だけでなく、全国で見つかりましたから大騒動になりました。地下の基礎部分
についてですから、専門家でも見た目では判断できないことがあります。他のマンション
の正常なデータをコピペした(コピーアンドペースト)ようです。
そう言われても素人ではわかりません。新築住宅の買主は、建設会社や販売会社の名前と
いった表面化している一部分を信用して買っているのです。ですから関係者は誠実に、
その信用に真面目に応えるような仕事をして欲しいです。
2-2-4.その他の問題
他にどういうものがあるでしょうか。コンクリートに混入してはいけないものが混ざって
鉄筋が錆びてしまったとか、構造計算でうそがあったというケースも実際にありました。
前者では耐久性に問題が生じますし、後者では地震がおきたときに崩れてしまう恐れが出
てきます。免震建築物と言いながら、実際はその機能が乏しかったなどという事例も報道
されたことがあります。
またマンションの構造自体は何の問題もないのですが、崖の傍にあるために崖崩れで生き
埋めになる危険性が生じていることもあるでしょう。そういう場合、低層階の人は困りま
す。深夜に寝ていたら逃げようがありませんからね。
それから沿岸地域や川沿いの建物の場合、浸食により土地が滅失することもあります。
滅失とはなくなるということです。これは作り話ではありません。実際に起こったことが
あります。何の対策も立てていない場合、作って販売した人の責任は大きいです。
山を切り開いて作った土地の場合、地滑りをしないかチェックする必要があります。
大雨が降り続いて土石流により多数の死傷者が出たことがあるのです。そのような問題が
ありますので、建物だけでなく、土地や地盤も調べておくのがいい買主と言えます。
3.救済措置
これまでマンション購入後のトラブルや考えられる問題について取り上げてきました。
では救済措置はどのようなものがあるのでしょうか。生活騒音の場合、楽器の音はサイレ
ンスにできるものが販売されていますから、それに変えてもらうようお願いするのがいい
です。
3-1.法律上の救済
加害者の行為によるトラブルの場合、害を発生させている人に会い、話し合いで解決する
のが一番早い解決策です。でもその人が害を出していると思っていない場合があります。
我が国は法の支配により社会が成り立っています。ですからそういうときは法律に解決策
がないか調べるといいです。もちろん、法律の専門家である弁護士や司法書士に依頼する
のもいいです。犯罪である不法行為の場合は警察に頼りましょう。
3-1-1.民法上の救済
買主が瑕疵のないもの、ここではマンションですね。それを買おうとしている場合、売主
は買主の言う瑕疵のないマンションを提供するのが売買契約の売主の義務です。そういう
約束なのですから、約束を守らなかったらどうなるかルールが必要です。
その社会の基本的ルールを民法では定めています。
民法では569条などで売主の瑕疵担保責任を規定しています。
売主の瑕疵担保責任とは、瑕疵が見つかったときにどのように処理するか責任を明らかに
するものです。われわれの社会では、契約は私的自治の原則により、原則として、契約は
自由に締結することができます。ですから担保責任を負わない旨の特約もつけることがで
きます。ですが、民法572条には「担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、
知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利
については、その責任を免れることができない。」と書かれています。
つまり、売主は瑕疵があることを知っていた場合は責任をとらされることがありますよ、
ということです。
売主が目的物を引き渡したが、約束した契約とは違っていたというケースがあります。
民法では売買の目的である権利の一部が他人のもののため、売主がこれを買主に移転する
ことができないときは、買主は、その不足する部分についての代金の減額を請求すること
ができるとしています(同法563条1項)。つまり、約束通り全部を所有できなくなる場合で
す。それから、契約の解除(同法563条2項など)と損害賠償(同法563条3項など)ができると
規定しています。なお、地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合の
契約の解除と損害賠償(同法566条)はここでは取り上げません。
3-1-2.特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律上の救済
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律があります。長い名前の法律です。
新築住宅に関する紛争の処理体制等について定めています。要するに、建設業者と宅地建
物取引業者にある程度の担保を出させるというものです。具体的には、建設業者による住
宅建設瑕疵担保保証金の供託、販売する宅地建物取引業者による住宅販売瑕疵担保保証金
の供託などです。これらの業者は住宅瑕疵担保責任保険契約に加入するのでもいいです。
建設業者や宅地建物取引業者が保険料を支払うのであって、新築住宅の買主が保険料を支
払うのではありません。支払われる場合は、保険金額が二千万円以上でなければなりませ
ん(同法2条5項3号、同法2条6項3号)。
住宅瑕疵担保責任保険契約について捕捉しておきます。建設業者は「住宅建設瑕疵担保責
任保険契約」で、販売する宅地建物取引業者は「住宅販売瑕疵担保責任保険契約」です。
この法律の目的は新築住宅の買主の利益の保護なのです。以前、新築の建売で欠陥(瑕疵)
があったので新築住宅の買主が何とかしてくれよと建売業者に要求したのですが、倒産し
てしまって大きな被害を出したということがあったのです。
3-1-3.住宅の品質確保の促進等に関する法律上の救済
住宅の品質確保の促進等に関する法律があります。これも長い名前の法律です。
この法律では、住宅購入者等の利益の保護が目的の一つです。専門家で業者である相手が
買主の言い分を聞かなかったり、責任を認めないことがあり、紛争に発展してしまうこと
があります。そういう住宅に係る紛争の処理体制についてこの法律で関係時効を定めてい
ます。
国土交通大臣は紛争処理の業務を行う指定住宅紛争処理機関を指定できます(同法66条)。
また、国土交通大臣は、指定住宅紛争処理機関の行う紛争処理の業務の支援その他住宅購
入者等の利益の保護及び住宅に係る紛争の迅速かつ適正な解決を図る「住宅紛争処理支援
センター」を指定できます(同法82条)。この法律の中で瑕疵のあるマンションを所有して
しまった買主に重要な部分が「瑕疵担保責任の特例」です。94条1項です。「請負人は、
注文者に引き渡した時から10年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防
止する部分として政令で定めるものの瑕疵(構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを
除く)について、民法634条1項及び2項前段に規定する担保の責任を負う。」(抜粋)
つまり、上記の重要な部分について、作った人は10年間責任を持ちなさいよ、ということ
なのです。民法634条1項及び2項は、請負人の担保責任についての規定です。住宅の品質
確保の促進等に関する法律は民法よりも明確に定めているのです。
3-1-4.建物の区分所有等に関する法律上の救済
建物の区分所有等に関する法律は、マンションの住民にとってとても重要な法律です。
マンションでは多くの人が生活していますから、ときにはルールを守らない人が出てくる
ことも考えられます。もちろん、マンションにルールを守らない人が必ずいるわけではあ
りません。ルールを守らない人が出たときは、同法57条では共同の利益に反する行為をや
めるよう停止等の請求ができると定めています。このようなとき、話し合いで解決しない
こともあります。
そんなときは訴訟を提起することもできます。そのためには、集会の決議によらなければ
ならないことになっています(同法57条2項)。共同生活上の障害が著しいようなときには、
集会の決議に基づき、訴えを提起することで使用禁止にすることもできます。使用禁止の
請求です(同法58条)。
区分所有者の共同生活上の障害を除去しようとしてもできない場合、区分所有権の競売の
請求をすることもできます(同法59条)。
4.まとめ
これまで入居後の欠陥によるトラブルを取り上げてきました。欠陥かそうでないかは重要
です。解決方法も違ってきます。ですからそのどちらも取り上げました。マンション購入
後のトラブルには、近隣トラブルとして生活騒音や日照の問題があることを知りました。
その他のトラブルではいろんな人がいることもわかりました。欠陥マンションのところで
は、瑕疵には雨漏りや傾きがあり、表面化していない欠陥には、かびや地震に起因するも
の、杭打ちデータの使い回しなどの人的要因があることも知りました。
そして、一番気がかりな救済措置ですが、法律上の救済として、民法、特定住宅瑕疵担保
責任の履行の確保等に関する法律、住宅の品質確保の促進等に関する法律上の救済、建物
の区分所有等に関する法律といった法律の中で救済方法があることがわかりました。
このように入居後の欠陥によるトラブルについて知ることで、心配していたことが解決で
きるとわかっていただけたと思います。
よく請負人には元請けと下請け、孫請けなどの多くの関係者がいます。欠陥マンションが
あるのなら、責任逃れをする前によく調べて何が原因だったのか明らかにするべきです。
それは住民の生活があるからです。深刻な場合は命に危険が及ぶかもしれません。ですか
ら直ちに原因究明を行い、解決策を提示する責任が作った人にあります。
入居後の欠陥によるトラブルについての記事はいかがだったでしょうか。
少しでも参考になれば幸いです。
新築の家にお金をかけるのに。
生活に関わる
たしかなものは全て
生産者や産地が記載されています
これは消費者に対して
安心を与えるために
生産する側の
ある種の責任です
それにより
あらゆるモノがブランド化し
よい方向へ動いています
例えば
野菜 パン お米 肉 魚
工芸品
または生産地が示された服飾
国内工場で生産された表示の電化製品
など
色々なジャンルであります
では
あなたが住もうとする
住まいはどうでしょうか
新築ならば尚更
どこの誰が
内装や外装工事をしたのか
大工さんは誰なのか
腕は確かな人なのか
事前に知っておくことの方が
安心なのではないのでしょうか
私達、JFTでは
日本全国にいる
素晴らしい
確かな腕と経験を持つ
職人や技術者へ
その道の
マイスターとして
優良な技術者であることの証を
推進しています
あなたの財産を造る
人だからこそ
確かな人に。
はじめての新築一戸建成功のコツ5
写真の家は毎年
沢山の雪が降ります
今年も
見たとおりの真っ白な世界です
「外は寒いのだから
家の中も寒いだろう」
誰もがそう思うかもしれません
でも実際は
居室内は意外と温かい造りになっています
☆地域を知るからこそ
わかることがあります
気温湿度、四季折々のこと、例えば
夏の蚊や鳥類の害、落ち葉の問題
風の強いところか等
その土地ならではのこと
そしてそれを考慮した家を提案できるのは
地域に密着した建築業者ではないでしょうか
雪深い町の家は
屋根にも壁にも
暖房の仕方にも
その土地ならではの
「地域の知恵」があります
☆日本の企業は
およそ85%は
小さな会社です
家造りを
例え大きな会社へ依頼しても
結局は
小さな地域の
会社が
下請けで施工したりもします
家を造るときに
はじめての家を買うときに
地域を知る
顔の見える人や会社を選ぶのは
少なくとも
貴方にとって
得はしても
損はない
控えめに言っても
得は大きく損は限りなく少ないはずです
新たに
住宅エコポイント始まりました
地域と共に
観てから決めてください
家は財産 住まいは個人情報
新築した家を人に見られるのは嫌です
プライベートな注文住宅は大切な個人情報です
こんな言葉を頂いたのは２０１３年のこと
法律的な相談をお受けしたときの
家を建築計画中の方の言葉でした
その理由の一つでしたが
ある意味
極めて遺憾なことですが
現実です
それは
警察庁のホームページにおいて
検挙された犯人の
職業別検挙データが記載されていることです
そして残念なことに
建設業関係者が検挙された数は決して少なくありません
☆建設業者にも素晴らしい技術を持ち
真摯な人はたくさんいます
しかし、一部の人間により
社会的に建設業者が色眼鏡で見られていることも
警察白書でも明らかなのかもしれません
☆より安心をより確かなものに☆
元々、建設業に関わる職人は
名刺などを持ち合わせていない人も多くいます
「腕」が名刺代わりであったり
トラックの看板くらいしか
身元を明かす物もない人もいます
ましてや
職人の「腕」の良し悪しを施主はわかりません
財産である家を
新築の家の個人情報を
託す側の施主とすれば
たしかに
職人さんの身元も
腕も保証されていたほうがより安心なはずです
施主の安心のために
腕も仕事に対する姿勢も
より確かな職人のクローズアップ
これからは
必要なことではないでしょうか
新築一戸建て成功のコツ4 食の問題から学ぶ
昨年から今年になり吹き出すように
食の異物混入など
安全性についての問題が表面化しています
これらの問題は
連日のように出てきています
正直…氷山の一角かもしれません
では、原因は？
と考えると
ある共通点があります
それは
問題を起こした企業は皆
・徹底したマニュアルによる品質管理・
異口同音に会見で述べているようです
確かに
マニュアル
仕組みは
企業とって組織にとってとても大切です
しかし、その結果
現実には問題が続発しています
つまり
いくらネットワークを駆使した
徹底マニュアル化しても事故は
なくならない
それが現実です
これは食とは違う産業である
建築
新築一戸建てや
マンションを購入する世界にも注意喚起だと
感じます
製品を外国で加工
元の生産者を消費者が知らない
売り手と作り手が別
これらは
多販する食の世界と
工場生産する建築の世界と
類似点です
本当に
イイモノを
買いたいときは
マニュアルも大切かもしれませんが
・生産者の顔が見えること・
それが
買う側が注意すること
最も
大切なことなのではないでしょうか
新築住宅の展望 ２０１５
明けまして おめでとうございます
本年も、よろしくお願いします
旧年中
時々、お問い合わせをお受けするようになりました
それは
住宅の性能についてや
住宅ローンについて
または間取りの良し悪しについてなど
様々なご質問でした
「結局、私達は素人なので、認識の違いがあるのですよ」
一行にまとめれば
上記のようなことを言われる
施主や建築計画中の方が多くいました
建築の世界は有形の物を扱うのに
他の有形物販売業界と大きな違いがあります
それは形があるものを販売することが
どんな業界でも当たり前かもしれませんが
建築業界では
販売するものの形がない場合があるということです
そしてもう一つは
どこのどんな人が手がけたのかわからないということです
特に注文住宅ならばなおさらですが
正直、あるのは設計図と模型くらいで
あとは建ててみなければ
リアルな建物はできないと見られません
現物を見て判断して購入する業界とは違い
大金を出して購入する建物は契約して後からできる
それは
ある種、不安な要素なのかもしれません
その証拠に訴訟問題やトラブルが多く存在するのが
建築業界です
しかし
逆に
そんな不安を払拭すると
素晴らしいマイホーム
新築一戸建てを手に入れる時の喜びは
格別な満足があります
「いやぁ~ホント！暖かくて居心地のいい家だよ！」
「最高だね！」
そんなお便りの声も頂きました
本年 ２０１５年の
弊協会のブログのポジションは
変わらず
建築のプロたちから見た
本音の発信を続けていきます
何が本当に
あなたのために役に立つのか？
その追求と
結果をシェアできるようにしていきたいと思います
改めて
よろしくお願い致します
代表理事
森田敏之
はじめての新築一戸建３
ご自身で住む新築一戸建のテーマや優先順位が決まると
色々なものが見えてくると思います
ましてや、それが注文住宅ならば
家を創ることが楽しくなるでしょう
では今回は具体的に
どんな部分が
どのように重要かお伝えしていきます
☆家の中の環境やイメージに重要なポイント
おそらくがほとんどの方は
お気づきではないかもしれません
しかし
ずっと長きに渡り
家の中の雰囲気を支配するものは
床です
床は簡単にリフォームというわけにはいきません
なぜなら家具や電化製品の移動を考えると
そう簡単にはいかないからです
時間も労力もかかるリフォームですから
床を張り替えたいと思っても
決断しにくいと思います
床はずっと変わらずにその部屋のイメージや環境を同じに保ちます
だからこそ
床を選ぶことは大変重要です
床材いわゆるフローリングは
無垢材（自然素材）
集成材（主にベニヤ材で作ったもの）
または無垢の集成材（無垢材を接着して作るもの）
大きくは３つあります
それぞれに特徴がありますが
先ずは一つづつ選んでいきましょう
☆感触
基本的に色に関しては
どれも同じくらい選択はできます
しかし、必ず違うのは
肌触り、感触です
比べてもらうとわかりますが
集成材のフローリングはツヤツヤして
はじめから表面防水性がある程度は確保されています
比較的安価なものも多く
生産品ですから新築の際
入荷の時期などは分かりやすいでしょう
また施工に関しても
施工後、材質上の隙なども
ほとんど心配しなくても大丈夫です
ただ、表面の塗装が取れると
中身は合板なので
迅速な修繕をおすすめします
対して無垢材の素地は表面に防水性はありません
集成材ほどのツヤツヤ感はない場合がほとんどで
防水を望むのならば塗装が必要です
また無垢材は施工も集成材と比べると簡単ではありません
正直、大工さんでも経験がない人では大変な時もあります
それは無垢材は呼吸していますので
仮に乾燥材だとしても
木自体が痩せたり太ったりと変化するからです
そんな面がある一方
触れると
無垢材のほうが暖かく感じます
これは自然素材特有の空気層が断熱効果を持っているからです
また調湿効果もあることから無垢材は
部屋の環境に影響を与えます
材種により
ダニやカビの繁殖を積極的に抑える効果もあります
さて
ほんの一部ですが
床を選ぶだけで
その家の環境のベース
イメージののベースが決まります
では
貴方は
集成材派？
無垢材派？
最近の新築事情
最近、建築現場で多くの外国人の職人さんが見受けられます
これは国の推進する外国人就労支援制度からの雇用が増えたこと
また建築現場で働く日本人の職人さんが足らないことから
起こっていることです
☆２０年前の技術と今
新築一戸建では昔と今では
耐震性も省エネ性能も
全くというほど違います
当然、それらの建物を改修する際
現代の構造などしか知らなければ
昔の家の改修工事は
難しくなるのが現状です
ましてや外国人では恐縮ですが
日本の昔の家のことはわからなくて当たり前です
つまり
それ自体が今後の住宅業界には問題
ですが本当の問題は別にあるようです
☆家は重要な財産
その観点から見ると
住まい、新築一戸建は共に
財産であり
特に
現代では
その間取りやは重要な個人情報となります
プライバシーな情報が保護される現代
間取りを誰にでも知られることを
住まう人以外に
新築の家の間取りを知る人がいる
それを問題視する専門家もいます
どんな人が造った家なのか？
この家の間取りを知る人は？
どんな人が設計したのか？
少なくても
その身元をしっかりと表記する
それがとても大切です
そして実は
５０年ほどの前の日本では
大工さん
屋根屋さん
畳屋さん
左官さん
基礎やさん
建具屋さん
新築の家に関わった職人全ての名を
棟木に書いて残した
そんな時代があったそうです
はじめての新築一戸建２
前回のお話で
「テーマを決める」をお伝えしましたが
実際に新築のマイホームを手に入れる時
「そうはいっても迷うよなぁ..]
迷うかもしれません
それは時代々々で
新築の家にも
トレンドがあるわけですから
また予算的なこともあるわけですから
余計、迷うかもしれませんね
☆換えられないものと換えられるもの
例えば、住宅ローンは借り換えができます
また水回りの器具も将来リフォームで変えることができます
壁紙も変えることはできます
新築一戸建てを持つ際には
中々、換えることのできないものに
自身のこだわりを持つことの方がいいかもしれません
参考までにデータとして
住宅雑誌の写真を添付しておきます
意外にも…ですね
初めての新築一戸建１
初めて新築一戸建てを持とうとすると
「何から始めていいかわからない」と思う人も多くいるかもしれません
お金のこと
どんな家がいいかの選択
依頼する会社を選択
住む場所や土地
家の大きさ間取り
性能設備のことなど
正直、大変かもしれませんね
今回から少しづつ
初めての新築一戸建てを持つ人のために
順を追って
満足、成功の秘訣をお伝えします
初めての新築一戸建て１
まずはここからです
☆「どうして新築一戸建てが欲しいのか？」
さて、いきなり
こんな質問を受けると驚いてしまうかもしれませんが
この質問はとても重要です
なぜなら
はじめに なぜ新築一戸建てなのか？
それを明確にしないと
無駄にお金をかけたり
土地選びを間違ったり
「こんなはずじゃなかった…」
なんてことになってしまう
そんな人が多いいようです
☆あなたの家のテーマを決める
例えば車を買うにしても
アウトドア重視とか
燃費重視
こだわりのデザイン重視とか
子どもたち向けのファミリーカーなど
色々な個々のテーマをもって車を購入するでしょう
新築一戸建ても同じです
単純に広い家がいいとか
暖かい家が欲しい
省エネの家がいイイ
便利な場所にが第一優先！
見た目のカッコよさが大切
ちょっと挙げただけでも
色々なテーマがあります
それに
家族で優先順位をつけ整理することにより
最終的に満足度が高まる家に近づきます
極端なことをいえば
「広めのかっこいい家が一番」と
思うならば
マンションでもいいかもしれません
また賃貸でもいいかもしれません
大きなお金をかけて家を持つのですから
「あなたの家にとって何が一番大切なテーマか？」
二番目は？
三番目は？
大きく分けても３つほど
優先順位をつけ決めることが
満足への第一歩です
新築一戸建ての素材と力について
そんなにいい腕があっても
自然の織り成す力にはかなわないものがあります
例えば
どんなにいい職人さんがいていい腕を奮っても
素材の持つ
癒やし能力
抗菌能力
調湿能力
保温能力などは作れないから。
それだけ自然の創造、造形した素材が
素晴らしい力を兼ね備えていることの証でもあります
☆新築する家を自由に選び決めるのは
人それぞれの好みですから問題はありません
ただ将来、家族や自身の健康を少しでも考えるのならば
やはり自然素材をおすすめします
自然な素材の持つ力
それはある種、科学的にも証明されている分野でもあります
家は住まい
住まいは環境です
そして寝食を考えれば
家族は家の中に居る時間のほうが
圧倒的に長くなります
すると
身体にも影響があるのは
家の中です
☆一生住む家ならば・・・
自然素材だから
必ず
いい家だとは言いません
ただ賃貸ではなく、末永く一生住む家ならば
人に優しい家は
自然なのではないでしょうか
「満足出来る新築一戸建が欲しい！」その見えない壁
多くの方が
いや、誰もが思う
満足できる家への憧れ
そこには大きな盲点があったりもします
それは建設下請け業への賃金です
賃金といっても
施主や依頼主には直接は関係ないことです
あくまで施主が元請けに支払い
下請け業者に支払う形です
しかし
その支払が滞ったり
極端な賃金コストダウンにより
不本意で施主にとっては迷惑なことですが
建物へのシワ寄せ
いわゆる、手抜き工事が
未だに存在します
では
一体どのくらいの
賃金が平均なのかといえば
地方により人出不足から
違いがありますが
大工職では
一人一日 １２０００~１８０００円
これには交通費や保険費用が含まれています
しかし、理不尽
または身勝手な元請け
受注のためにコストダウンを強いる
元請けでは
大工職で
一人一日 ５０００円ほど
平均の３０％
それが現実の一部なのです
せっかく
良いプランが出来て
大金である工事費を
きちんと払っても
下請けに辿り着くまでには
なけなしの賃金
また万が一
元請けの
倒産の憂き目に合えば
おそらくが
￥０円です
私達
JFTはそんな不本意なことが起きないように
此の度
建設下請業者への賃金保証をする共済を来春から開始します
施主にも
それを造る職人にも満足と豊かさを
与えるために。
いい家を造る基本はやはり…
時代がどんなに進歩しても
変わらないのは
家は人の手で造ることです
卓越された技術や経験はもちろんですが
職人さんや技術者さんの意識の高さや
モラルで家の出来上がりは
全然違うものになります
やはり最後は人です…
意識の高い方々
優良建築技術者試験中です
新築戸建やリフォームの現場で起きていること３
新築戸建やリフォームの現場で起きていること３
消費者にとって見れば
◯◯ハウスだとか
◯◯リフォーム等の名刺や看板を見れば
「あぁ、建築業者なんだ…」と思うかもしれません
しかし、残念ながらそうとは限りません
☆多くの問題の原因は
ある意味、国の制度にもあります
それは５００万円以下の工事であれば
建築に対する都道府県知事からの認可外が必要ないのです
（改正するかもしれません）
つまり
誰でも建築の経験の浅い人でも
名刺一つで
新築やリフォーム業が出来るのです
一般的な手続きで会社も開設できてしまいます
しかし
リフォームの現場でも新築の現場でも
５００万円以下の工事では収まらない場合が
あります
その場合は
領収書や請求書を分けて工事契約書も分けたりして
受注ができてしまいます
勿論、全員が悪い業者とは言いませんが
建築現場でのトラブルの温床になっていることは確かです
☆昨今、建築現場では職人さんの不足が顕著です
そんな時代だからこそ
ホンモノの職人や技術者を見極めて
工事を依頼することが
あなたの財産を守る上で
大切です
新築一戸建を買う際忘れてはならないこと
先日の長野県で起きた
震度６弱の地震
被災された方々へ
御見舞申し上げます
昨年は新築一戸建ての建築が消費税の増税の
件もあり
増えたことは確かです
その中で施主である依頼主が
一番関心が多いのは
設備とデザインが上位だったそうです
これは専門誌のアンケート結果と変わらず通年と同じようです
勿論、設備の充実も
デザインも大切ですが
命に関わることではありません
足元にありながら
ついつい忘れてしまうこと
でも本来、大切なこと
それは
災害に強い家なのではないのでしょうか
台風に強い家
地震に強い家
特に地震大国である日本では
以前より
住宅の耐震基準が変わっています
新築の際にもそうですが
今住んでいる家が丈夫かどうか…
真剣に考えること
それが
万が一の際、命に関わることは
先日の地震でも
ご理解いただけたかと思います
つきなみかもしれませんが
ただ、住む家から
家族を守る家
そんな考えで建てる
家が本当に価値が有る家だと思ってやみません
新築一戸建てやリフォームの現場で起きていること２
新築というよりも
どちらかと言えば
リフォームの現場で多く起きている問題です
「リフォームの後、水が出なくなった」
「床がフワフワしだした」
「リフォームしたら雨漏りがしだした」
「壁がカビてしまったのですが…」
これら類似した相談が弊協会にあります
決して
全てリフォームの業者が悪いわけではありませんが
やはり
ここでも多くあるのは
素人の職人による不良施工があります
最近では大手家電メーカーなどが
リフォームを宣伝していますが
そこでの
問題が多くあります
☆意外と知られていないことですが
実はリフォームの現場ほど
職人の熟達した知識と技術が必要です
なぜなら
建築に関わる基準法や施行令は
２０年３０年前とは大きく違います
配管の材種やつなぎ方
または
躯体構造などと
特に耐震については顕著です
従って
それらを知らない職人がリフォームすると
重要な部分を切ってしまったり
穴を開けたりして建物自体を弱くしてしまったり
または塗り壁施工方法の違いから
家中カビだらけになってしまったりと
リフォーム後に大きな問題となります
従って
依頼主に
「リフォームは新築よりも簡単！」のような
誤った認識があると
リフォームは失敗します
リフォームの現場ほど
職人の技術者の
経験や知識は重要なのです
新築やリフォームの現場で起きていること１
全国の新築一戸建て工事現場や
リフォームの現場で起きていることですが
建築業関係者以外の方は
知らないかもしれません
しかし
極めて重要なことです
それは
きちんとした仕事のできる職人不足です
この問題は
今とても危惧されている問題で
東京オリンピックを控えた
都内でビルの工事現場でも
同じように
大きな問題となっています
もちろん地方においても
新築一戸建て
リフォームの現場でも起きています
これは単に人で不足ならば
工事期間の延長や工事着工の延期など
対処ができるのですが
そうではなくて
きちんとした仕事ができない、いわゆる
まだそれだけの技術がない職人や
酷い場合は
現場の経験が殆ど無い人が
職人として仕事をして
結果
不良となる仕事をしてしまう…
事実
このような問題は
後を絶たず
都内では大手ゼネコンのビルが完成間近にして
耐震強度が足りないなどの問題や
地方ではリフォームのセールスが縁で
依頼した施主が施工後の不良
または
手付金を払ったら連絡がとれなくなったなど
問題が多発しています
☆職人や技術者があっての建築
広くは日本の重要な技術を担う人達です
しかし
その職人や技術者の不足から
未熟な職人や
いい加減な職人さんの問題があります
職人さんや技術者は
絶対に経験が必要とされる仕事です
机上のライセンスと現場では違います
しかし、その経験値や「腕」を
依頼する施主はわかりません
私達
JFTは
いい仕事をする職人さんや技術者たちが
社会的に認知されるように。
また
そうではない職人や技術者たちと
きちんと依頼者や消費者が見極められるように
活動しています
建物についてのクレーム
新築一戸建て
リフォームに関わらず
クレームトラブルは年々増加しています
色々なパターンで
双方の主張が対立し
訴訟問題になっているのも少なくありません
その数は近年、平均年に２万件を超えます
（瑕疵 請負代金 土地の問題含む コーツインジャパンデータによる）
では
なぜそんなにトラブルが増えるのでしょうか
実際に
多様な方々からご相談のあった件から
まとめてみて
原因を追求していくと
第一には
契約書です
何千万数百万円の契約をするのに
その中身を知らない人が多すぎること
そして
トラブルになる人の多くは
施工業者が持参する契約書を鵜呑みにして
内容を把握していない場合です
これは
とても残念なことですが
販売会社や
施工業者によっては
自社に有利に契約書の文面を書いている場合があります
従って中立公正な契約にはならず
後から
施主にとって思わぬ負担がついてくる場合があります
しかし、そんな時でも
契約書に判を押してしまったのですから…
トラブルにならないわけがありません
まずはトラブルの原因にならないためにも
契約は公正であり
中立な内容であることが大切です
弊協会では
そのような
公正中立な契約をフォローしています
新築やリフォームの現場で起きていること１
全国の新築一戸建て工事現場や
リフォームの現場で起きていることですが
建築業関係者以外の方は
知らないかもしれません
しかし
極めて重要なことです
それは
きちんとした仕事のできる職人不足です
この問題は
今とても危惧されている問題で
東京オリンピックを控えた
都内でビルの工事現場でも
同じように
大きな問題となっています
もちろん地方においても
新築一戸建て
リフォームの現場でも起きています
これは単に人で不足ならば
工事期間の延長や工事着工の延期など
対処ができるのですが
そうではなくて
きちんとした仕事ができない、いわゆる
まだそれだけの技術がない職人や
酷い場合は
現場の経験が殆ど無い人が
職人として仕事をして
結果
不良となる仕事をしてしまう…
事実
このような問題は
後を絶たず
都内では大手ゼネコンのビルが完成間近にして
耐震強度が足りないなどの問題や
地方ではリフォームのセールスが縁で
依頼した施主が施工後の不良
または
手付金を払ったら連絡がとれなくなったなど
問題が多発しています
☆職人や技術者があっての建築
広くは日本の重要な技術を担う人達です
しかし
その職人や技術者の不足から
未熟な職人や
いい加減な職人さんの問題があります
職人さんや技術者は
絶対に経験が必要とされる仕事です
机上のライセンスと現場では違います
しかし、その経験値や「腕」を
依頼する施主はわかりません
私達
JFTは
いい仕事をする職人さんや技術者たちが
社会的に認知されるように。
また
そうではない職人や技術者たちと
きちんと依頼者や消費者が見極められるように
活動しています
建物についてのクレーム
新築一戸建て
リフォームに関わらず
クレームトラブルは年々増加しています
色々なパターンで
双方の主張が対立し
訴訟問題になっているのも少なくありません
その数は近年、平均年に２万件を超えます
（瑕疵 請負代金 土地の問題含む コーツインジャパンデータによる）
では
なぜそんなにトラブルが増えるのでしょうか
実際に
多様な方々からご相談のあった件から
まとめてみて
原因を追求していくと
第一には
契約書です
何千万数百万円の契約をするのに
その中身を知らない人が多すぎること
そして
トラブルになる人の多くは
施工業者が持参する契約書を鵜呑みにして
内容を把握していない場合です
これは
とても残念なことですが
販売会社や
施工業者によっては
自社に有利に契約書の文面を書いている場合があります
従って中立公正な契約にはならず
後から
施主にとって思わぬ負担がついてくる場合があります
しかし、そんな時でも
契約書に判を押してしまったのですから…
トラブルにならないわけがありません
まずはトラブルの原因にならないためにも
契約は公正であり
中立な内容であることが大切です
弊協会では
そのような
公正中立な契約をフォローしています
新築の家のつくり方 湿度について
気候の特徴である
湿度や湿気はその国にとっての建物の
省エネや耐久性に大きく関係します
世界にはいくつかの特徴的な気候区分があります
その中で日本の気候は
湿潤温暖気候となります
アジアでも
同じような気候に属する国が他にもありますが
日本では
北海道、東北の内陸部
沖縄、同地域の島々を除く全てが
湿潤温暖気候に属します
（国内の山間部や高原などでは属さない気候の地域もあります）
特徴は
気温の年較差が大きく大体は夏に高温・多雨となることから
稲作に適しています
冬は比較的寒く、乾燥する事が多い
冬の平均気温が0℃近くの場合は豪雪地帯の場合があり
四季の変化が特に明確にある
夏季は高温・多雨が特色です
これらの特徴から
四季折々に湿度が違い寒暖差があることから
「結露」を踏まえて家を造ることが
住まいを造る上で
とても重要だとわかります
「結露」とは
住まいの寿命を縮めます
窓のガラスに結露するのは
建物の構造に影響をあたえることは
極めて少ないのですが
問題なのは
壁の中に起こる結露です
いわゆる壁内結露です
これらの壁内結露は
木造や２×４などの工法の
壁の中の柱や合板などの重要な部分を腐らせる
シロアリの温床になってしまったりします
また鉄骨造では鉄自体が結露しやすいので主要な鉄骨が
錆びて腐食してしまう場合もあります
もしも、そうなったら
その後のことは想像できるとおりです
では、それらを防止するのに
一番、重要なのは壁の中の「通気」です
常に壁の中に湿気がこもらないようにしておくことが
重要です
構造的なことの概略としては
外壁の内側に空気の通る道を作ること
または外部の温度を外壁で一切遮断すること
それが新築の家を長持ちさせるコツでもあり
それだけで雲泥の差があります
しかし、後者は現実的ではありません
１００％の断熱性を持つ外壁はありません
従って
前者の空気の通り道が
最も現実的です
湿潤温暖気候の日本においては
通気を考えるのが
家を造るためにも
長持ちさせるためにも
ひいては
財産を守るためにも重要です
新築の家のつくり方
諸外国に行くといろいろな文化に出会います
見たことのないもの
聞いたことのないものや
日本とは明らかに違うデザインや作り方など
様々な違いが新鮮に感じるでしょう
住まいについても同じことがいえます
諸外国に行くと住まい方も作り方も
色使いや大きさなども全く違います
日本では
それらあらゆる国の住まいの作り方を手に入れること
それが実践できる国です
木造 ２×４ ２×６ ２×１０ 鉄骨 軽量鉄骨造 鉄筋コンクリート造 プレハブ造
世界中のどんな住まいの作り方でもできます
それは日本の技術がどの国よりも優れている賜物です
しかし、それは同時に住まう人にとって
リスクも生じることもあります
その一番の理由は
気候です
諸外国では日本のように色々な作り方
いわゆる工法は
どの国でもその国ならではの工法があります
つまり
新築した家の耐久を考慮すれば
気候に合う工法や素材を選択することが重要であり
細分化すれば
その国の湿度や温度または
地震などの頻度などに合った工法があるのです
中でも湿度を考えた家の造り方はとても重要なのです
折角
新築一戸建てを手に入れたとしても
わずか十数年で家の見えないところが腐ってしまう
そんな家も日本中には多々あります
それらは
湿度、湿気が原因でいつの間にか
壁の中がダメになってしまい
高額な修繕費がかかり
住まう人にとってはとても大変なことです
では
湿度湿気に対して
耐久性のある家を造るにはどうしたらいいのでしょうか
次回は
その点についてお伝えさせていただきます
地震保険についてのお知らせ
３.１１の東日本大震災に関する情報です
２０１４年４月をもって上記、災害関係の
地震に関する保険支払は終了となりました
しかしながら、この支払期限が一部延長となりました
理由は新築一戸建ての場合は
１０年間の瑕疵担保責任（大枠では雨漏りが主）が
ありますが
これが今になってから表面化する場合があるからです
地域的なことや
調査などを含め条件がありますが
ご自身のご自宅で地震保険を入っていた方で
なにか不具合の原因が３・１１にあると思われる方は
一度、保険の代理店に、ご相談または
弊協会に
メールにてご相談ください
本当に安いの？その新築一戸建て？
新築一戸建てを購入するとき
あるいは注文して建てるとき
「安いほうがイイ」と思う人の方が多いかもしれません
しかし
これは１００％全員ではありません
中にはあえて高い方を選ぶ方もいます
少し話を離れます
恐縮ですが
世の中には
新築一戸建てを購入して
貧しくなる家族と豊かになる家族の二通りがいます
「そんなの嘘！」
「同じローンを組むのなら安い方がイイに決まってる」
そんな風に思う方もいるかもしれません
それも仕方ないでしょう
ですが
そんな思いが
新築一戸建て購入して
貧乏家族になるか
豊かになる家族の
はじめの違いです
☆貧しくなる家の買い方・注文の仕方
家は購入したら
一生、住むかもしれない家です
具体的に例をあげます
Aさんは
３０歳の時に家を購入しました
購入したときの金額は１３００万で１００平米
当時の家族は３人
価格を中心に考えたので
一番、安い家にしました
Bさんは
３５歳の３人家族ですが
前から新築の家を検討していたので
頭金は２００万ありました
省エネや耐久性を重要視し
購入した家は１８００万で１００平米
それぞれ
健康に４０年間住んだとします
Aさんは
はじめの４．５年は光熱費が平均１６万円かかりました
これが段々増え１５年を過ぎた頃、１９万円に増えました
理由は子供が大きくなったから
生活光熱費はもちろん増えます
灯油のヒータ等も使いましたから
４０年でおよそ８００万円かかります
そして
家の経年劣化により
有償補修が発生し
４０年でおよそ２００万円
その他
冷暖房機器のハードな使い方から
電化製品の買い替えは５,6年毎に買い替えました
Bさんは
省エネにこだわり注文したので
年間平均の光熱費は１４万円くらい
これが４０年間です
４０年=およそ５６０万円
子供も大きくなりましたが
それを見越しての
冷暖房費節約の設計や仕様にしていました
経年劣化の補修には４０年で６０万
冷暖房機器の買い替え頻度も少なくてすみました
Aさんは４０年でおよそ１０５０万円
Bさんは６５０万
その差は
４００万
（Bさんは、その削減できたお金をローンの前倒しで支払ったり
家族の余暇に使いました）
しかし
これは年をとるごとに
重くのしかかる毎月の費用です
７０歳でも８０歳でも
この差は縮まるどころか
開きます
つまり
５００万にも６００万にも広がります
またこれはあくまで
住宅の性能データを元にしたシュミレーションですから
光熱費の値上がりは含まれていません
さて
誰でも安い方がイイと思うでしょうが
全員がそうではないはずです
長く住む家だからこそ
長い将来を見据えて家を選ぶこと
表現の仕方は乱暴かもしれませんが
それが
貧しくなる家族
豊かになる家族
その分かれ道です
選択 新築一戸建ての価格
誰でもそうかもしれませんが
出来れば買い物は安くてイイものに
越したことはありません
お財布の中身に優しい方が
イイと思う人の方が多いでしょう
ただ…買う側の人により
「安い」という定義は
残念ながら千差万別です
なぜなら
それぞれの人のエンゲル係数や収入
生活様式などにより
違いが出るからです
では
買う対象のモノでもある
新築一戸建ての家はどうでしょうかといえば
これも金額は千差万別です
しかし
これはある程度、平均価格帯というものはあります
なぜなら
新築一戸建はモノ、物理的なものですから
ほとんどの材料や部品一つ一つに
表示される価格があります
表示できない材料があるとすれば
一点ものの材料
オーダー品などでしょう
さて
新築一戸建ての家の場合
価格の表記に色々あります
総額表記や
坪単価など
または一寸
変わったところで
毎月のローン表記などで
表される場合があります
そうすると
「総額は別工事が多い」
「坪単価表記はおかしい」
などと
売る側の都合で
色々な言い分が出るようです
買う側とすれば
「わからなくなる」が本音でしょう
木造住宅で
長期優良住宅仕様
新築一戸建て３０坪もしくは１００平米
かつ
設備機器は中程度以上のグレードですと
１８００万～２０００万（税別）
※価格の幅は請け負う会社の規模や利益の違い
このくらいが全国でも平均的な価格です
ここで勘違いをされては困るので
お断りしておきますが
ここでは
国で推奨した
長期優良住宅取得支援制度をお薦めしているわけではありません
あくまでも
目安としてですが
長期に渡り
例えば、東日本震災クラスの地震が来ても
倒壊はしないのと
まず２０年間は家の外回りには
雨漏りなどの問題は起きない
省エネ仕様で
冷暖房費が安価で済む
そんな家の
価格が先ほどの
記載した価格です
高いと思うか
安いと思うかは
それぞれですが
次回は
その高いか安いかを
例を記載しお伝えします
家を造る時大切なこと
昔は家を造る人
いわゆる
職人さんがたくさんいました
しかし現代では
１６年前 ２０万人いたとされる建築関係の職人さんは
現在では８万人を下回る数に激減ているとの調査もあります
そのため
国の施策の一つでもある
外国人就労制度から
日本のビルや
住宅などの建設現場に
外国人を教育派遣する動きもすでに
あります
確かに
外国人でも
研修を積めば住宅の工事現場で働くことはできます
しかし、どうでしょう・・・
施工責任という
施工側が暗黙の了解で継続していく
アフターや保証については
段々と曖昧になるかもしれません
なぜなら
一定期間の外国人労働者の場合
施工した本人が帰国したあとの
引き継ぎなどに問題が出てくる可能性があるからです
また
和室の造り
日本の漆喰塗り
古い民家の改築などは
経験のある日本の職人にしかできません
すると
日本の古き良き家の形はなくなるかもしれません
日本に建てる日本人が住む家を
外国人が造り
そして外国人の職人が帰国すれば
保証は日本人がする
こんな流れは…どうなのでしょう…
イマイチいい流れとは
いえないのではないでしょうか…
新築の家にトラブルが起きた場合
原因を突き止め解決に一番近くいるのは
施工した本人
つまり
施工した職人が良くわかっているはずです
それは
新築戸建て以外でも
どんなもの造りでも同じではないでしょうか
住む人にとって
一番大切なのは
造る
手がける
「人」にあるのではないでしょうか
どんなに
目を引く宣伝ができても
売ることに長けても
そして
時代がどんどん進歩して
機械化やオートメーション化しても
家を造ることにはネジも釘も必要です
そしてそれを
締めるのも打つのも
「職人」 「技術者」
という職業の「人」がするのです
いいモノを手に入れるのも
いい我が家を建てるのも
売り手よりも造り手を
しっかり観ることが
大切なのではないでしょうか
昨今の社会を観て
そう思い止みません
注文住宅新築一戸建 新築建売契約のポイント
当たり前のことですが
ちょっと複雑なこと
それは呼称のことですが
新築一戸建てを建てたりする人を
施工主といいます
では建売やマンションなど出来上がっている
建物を買う人は
購入者といいます
そして
新築一戸建にしても
建売住宅にしても
マンションにしても
施工する人を施工業者といいます
この中には
ごく簡単な事ですが
いくつかの
意外に大切なポイントであり
大きな違いが隠れています
それは先ず
購入者は家を造る経過を知らない
購入者は造った人を知らない
購入者には売買契約書
施工主は工事請負契約書
大まかですが
こんな違いがあります
この中で
購入者には不動産売買契約書
施工主は工事請負契約書
この契約形態の違いについて
お話します
先ず主に建売住宅で使われる不動産売買契約書
この契約には
宅地建物取引業者が関わります
これは法律で定められていることです
なぜなら
万が一のトラブルを防止するために
宅地建物取引業者は重要なことについて
双方に説明することを
義務付けられます
当然、違法なことや説明ミスがあれば
宅地建物取引業者は
なんらかのペナルティを
科せられたり罰せられます
また売買契約書の場合
販売する会社と購入者が交わすものですから
アフターや保証についても
販売会社と交わすものです
従って
施工会社と交わすものではない場合があります
いわゆる、仲介会社との契約の場合です
つまり
巷で時々あるトラブルは
本来工事のことをよく知る
施工会社と直接契約を結んでいない場合
アフターメンテナンスが後手後手になってしまったり
伝達が疎かになったりと
販売会社では
建物の構造や細部のことを理解していない場合が
あります
それが
アフターメンテナンスに関して
多く寄せられる相談の原因の一つです
対して
新築一戸建、注文住宅であれば工事請負契約書です
これは
工事をする施工会社と交わすもので
施工する会社が直接
アフターや保証について書き記したものがあります
従って
保証についても前者とは違い安心できることが多いでしょう
そして
前者と大きく違うのは契約自体に
宅地建物取引業者が介在しなくてもいいということです
法律で義務付けはないのが現状です
これは時として大きな問題の原因になります
なぜなら
建築を依頼する人と工事請負会社と
契約するわけですが、その契約書に自体に対して
公正に説明する人が介在しない
または多くの場合は請負会社主導で契約者が作られているからです
少なくても
第三者がチェックできる公正な契約を交わさないことは
家の工事を依頼する人にとって
不利にはなっても有利にはなりません
参考までに欧米では
そうした問題を未然に防ぐために
依頼主がわからない専門的なことのチェック（契約書や設計図、仕様書など）を
第三者の専門家に依頼します
トラブルを未然に防ぐ
「安心を確かなものに」
新築一戸建
選ぶときは
そのことも
覚えておくといいかもしれませんね
借りる前に知るべき日本の住宅ローン実状
住宅ローンには魔力があるのかもしれません
こんな風に書くと
なにか怪しげに思われるかもしれませんが
まじめに思うことです
ネット社会になっているとはいえ
なかなか知られていない実状があります
それは
未だに
住宅ローン破綻者いわゆる
住宅ローン難民が毎年平均
５万件以上いることです
参考までに
２０００年から２００９年までは
年平均６万件以上を推移していました
これらは
全国の地方裁判所の競売物件数
民事行政総覧を閲覧すると見える数字です
現在を見ると
一旦は減っていいるかにも見えます
しかしこれは
事前売却（住宅が競売に掛かる前に不動産会社家を売ること）が
増えたことにより
競売数が
減っているように見えるだけで
現実は減っていません
逆に
競売数と
事前売却からなる中古住宅の数は
増えています
つまり
住宅ローン難民は国内では少なくても
減ってはいません
地域差はありますが
逆に増えていると言っても過言ではありません
住宅ローンを借りるとき
皆さん
返済可能と思い借りるでしょう
しかし
返済不可能になる
原因は
将来の見通しの甘さもそうですが
意外にも
保険の事を知らない人が多くいます
それは
団体信用生命保険（基本は借り主が死亡した場合または社会復帰が不可と診断された場合ローンが０になる保険）を勘違いしている方が多いようです
団体信用生命保険は金融機関が借り主にも義務付けするものです
しかし
本来、自身の万が一の病や事故に備えた
住宅ローンに対しての保険になるようなものが
あってしかるべきだと思います
そうすれば
少なくても住宅ローンが払えなくなり
家を明け渡さなくて
はいけない人
住宅ローン難民は減ります
だからこそ
JFTでは
加盟企業とともに
万が一の際
住宅ローンを代わりに払う
リカバリープログラムを推進しています
因みに現在
米国では一部
住宅ローンに対する保険を含めて
新築一戸建などを販売する会社があります
さて
あなたは
３０年間
無病で仕事ができますか…
今後
勤務先のリストラや閉鎖などの問題は
ありえませんか…
万一に備えての
住宅ローンの予備
決める時ですね
残念ですが・・・住宅ローンが借りられない人
住宅を検討すると
「はじめに住宅ローンの借り入れを申し込んでみては～」と
ほとんどの住宅会社の営業スタッフはいうでしょう
それはごく当然の話しです
なぜなら
現代では
住宅取得者のおよそ８０％の人が
住宅ローンを借り入れしていますから
そんな話になっても不思議はありません
しかし、借り入れできないとすると
骨折り損のくたびれ儲けです
であればはじめから
借り入れできるかできないかが判れば
無駄な行動をしなくてすみます
「銀行へ申し込む前に判るの？」
「借り入れ申し込む前に判るのか？」
そんな風に思う方もいるかもしれません
今間違いなく言えることは
９９％住宅ローン借り入れ不可能な条件はあります
その条件の該当者は
残念ですが住宅ローンを申し込むだけ
損かもしれません
ですが住宅会社のスタッフがなかなか言わないのは
言いづらかったり
聞き辛いという理由からが多いようです
ではどんな条件かというと
借り入れ希望の時からさかのぼり
過去６年以内に
何らかのローンの支払いが滞った人
具体的には１度だけ催促ハのガキならば
問題にならない可能性はありますが
１案件に対して２通以上の催促のハガキが送られてきた場合
または１年に２度、催促のハガキを送られてきた人は
９９％住宅ローン借り入れ不可能とです
もしも例外があるとすれば
かなり身元などがしっかりした
連帯保証人がいる場合です
こんな方は
時期を待つしか道はないと思います
仮に無理してノンバンク系から
借りては金利が高く返済が大変でしょうから
しばらく
お金を貯める
時期を待つ方が得策です
新築の家を持つマナー
住宅の契約であれば
新築一戸建てであれ
中古であれ
またはマンションであれ
必ず
通る道があります
それは売買契約
または工事契約です
この契約に必要な書類は
契約書、約款また設計図や
見積書
および仕様書等もすべてを含めて契約書類となります
この契約に関する書類は
もちろん、とても重要なことです
万が一、トラブルが起きた時の
ために必要不可欠なものとなります
しかし
そんな単純で大切なことですが
その契約書類について理解していない人が多くいます
つまり
中身を理解していないとか
見積書や設計図をよく見ていないとか
仕様を確認していないとか
そんなことが元で
施工業者とトラブルを抱える人がいます
何千万の買い物や発注をするのに
契約の中身をよく理解していない
これは双方にとって危険なことです
☆マナーとして
契約書類を理解することは
ある種のマナーであり
お互いの当然の義務です
しかし
どうしても
契約の内容に
疑問や
不明なことがあれば
契約の前に
第三者に尋ねるのも一つのマナーでもあります
安心して依頼するためにも
最初が肝心です
新築一戸建てを購入して後悔する人のパターン
ご自身の城
ご家族の団欒の場でもあるでしょう
夢のマイホームは
新築一戸建てにしろ
新築マンションにしろ
購入するときは
だれでも悩むかもしれません
それは
「どれを選択しようかな・・・」と
たくさんある選択肢の中から
先ずは
「より得な方に」
と考えることも
其の一つかもしれません
これは至極当然なことだと思います
ですが残念なことに
このような方は
家を持ち後悔するパターン
その可能性が多い人です
☆誰でも得をしたいのはやまやまです
ただ、買う側も
得をしようと考えれば・・・
売る側、セールスする側も
「損しないようにしよう」
と構えてしまうこともあるからです
これは人間の心理上も
現実的な相手の立場上もそうです
セールスする側が
間違って価格を提示して
会社に赤字を出すわけにはいきませんから
これも至極当然なことです
すると
得をしようと数社から
相見積もりをすることは
実は逆効果な場合がほとんどなのです
一見、得なような気もするかもしれません
それは 一部
雑誌等や媒体で
相見積もりを推奨するものがあるからかもしれませんが
全くの逆効果です
事実・・
以前、無作為に
相見積もりをされ
販売施工を引き受けた法人、事業者の営業スタッフ
２１８名にアンケートを取ったところ
「相見積もりをされれば一定の努力はするが必ずしも安くは販売しません」
「相見積もりをされると、なんだか意地になりサービスはしない」等々
類似した意見が多く返ってきました
逆に
「安くしてしまう時はどんな時？」
そう尋ねると
「人間関係」と答える人がほとんどでした
売る側
買う側
造る側
依頼する側
それぞれの言い分がありますが
満足した家を手に入れるため
後悔しないための
優先順位は
得をしようではなくて
どういう人に・・・
どんな人に・・・頼もうかと
建築のプロとしての人を
純粋な選択の目で観ることです
決して
価格は優先順位の１番にはしないことです
それが
満足できる
新築の家を手に入れるコツでもあります
新築マンション 新築一戸建て価格 1
新築マンションにしても
新築一戸建てにしても
よく相談されるのは
やはり
価格の違いです
同じような建物条件でもなぜ違うのか・・・
その答え
新築マンションは土地の価格差が
マンション自体の価格差の大半を占めているでしょう
その他
豪華さや免震
デザインなどによりも差はありますが
まずは土地の差です
新築一戸建てでは
同じ条件（建築地は同じ）で
大きな違いが出てくる場合は
まずは
利益の差です
単純ですがそれだけです
仕方ないことですが
大手になればなるほど
雇用経費や労災に関わる経費はかかります
従って
建物に含まれる経費も増え支払いが増える
しいては利益を上乗せしなくては会社経営をしていけなくなる
単純な構造です
参考までに建物の総額の内
１０％くらいは建築基準法上や労災、現場の管理保険、運搬などの業務経費です
では、その利益ですが
新築一戸建てでは
大手は利益を４４から４５％くらいが多いようです
その中で営業は値引きを４％以内に抑えるように支持されることが多いようです
大手ではない建築会社は
利益は２０％くらいが多いようです
まずは
価格について参考になれば。
新築の費用について 戸建て住宅の場合
「新築一戸建ての費用は
全部でいくらかかるのか？」
家を建てる人には真剣な質問です
答えは全部はわかりません
というのも
全部とは
家そのものと屋外に敷設する上下水道までなのか？
不動産に関わる税も含めてなのか？
所有権を記載する登記費用も含めるのか？
これらが含まれているのかどうかで
費用は全然違います
すると
大切なのは
やはり契約書や見積書です
あとから
「知らなかった・・・」
ではなくて
必ず費用の全体像はおさえておくべきですね
参考までに
費用は、あまり細かい費用を全部覚えるよりも
新築の費用を４分割して考えると良いです
１ 家本体
２ 家の屋外に設置する工事 外構工事 ソーラーパネルなど
３ 不動産に関わる税や登記費用、自治会費
４ 移転や引越し費用
それぞれ分割して記入しておくとわかりやすいでしょう
丈夫さとデザインの葛藤 ～新築の間取りについて～
多くの方が
カッコいい家
可愛い家に憧れます
もちろん、それに対する
色々なデザインの家が多く存在します
ただ・・・
デザインにあまり懲りすぎると良いとは限りません
理由は長年住む家ですから
耐久性は重要ですが
複雑な間取りや外観デザインにすると
耐震性や耐防雨性の低下、またはコストに大きな変化をもたらす可能性が発生します
それに省エネでも少し損をするかもしれません
これは
ごく簡単に説明すると
建物に急所を作ってしまうようなことになってしまいます
それらを避けるためには
まずは
新築の間取り計画が重要です
とはいっても
専門的なことですから難しいかもしれません
では
中でも、とりわけ簡単なコツお伝えします
新築戸建ての間取りを書くとある
出隅（ですみ） ⇒ 建物の角の部分 四角ならそれぞれの角
対して
入隅（いりすみ） ⇒ 出隅の反対で内角の９０度部分
入隅の多い家がNGとは限りませんが
入隅はできるだけ
少ない方が
耐久性等に優れた家コストを抑えた家
ができる可能性は容易です
住宅ローン上手な選び方 新築一戸建て購入前に。１
言い方は語弊があるかもしれませんが
新築一戸建てや
マンションを購入するには
綺麗ごとばかりでは買えません
別に悪いことをするわけでは
ないのですが
一生をかけて支払う借金を背負うわけですから
できるだけ
有利に借りたいのは
誰でも当然思うことでしょう。
もちろん
少額のローンしか借りない人は別ですが
多くの人は
30年 35年と住宅ローンを組むようです
☆最初の壁
住宅ローンを借りる場合
はじめに
予審または仮審査
にて
希望額が借りられるかどうか
金融機関に審査をしてもらいます
しかし、実は
この審査は金乳機関ではなくて
ほとんどは委託された
保証会社が概ねの審査をしてます
この保証会社は
借り入れする人を保証する代わりに
数十万円から数百万円の保証料がかかります
これは
借主負担です。
これが嫌な場合は借主は
連帯保証人を立てる場合もありますが
金融機関は難色を示すでしょう
☆保証料をとらない金融機関 銀行もある
利率も大切ですが
保証料の節約も大切ではないでしょうか
なにしろ
数十万円から数百万円の保証料ですから。
安いのにないのに越したことはありません
☆自社の取引銀行にとらわれず。
普通は建築を依頼された会社の取引銀行か
借主の取引銀行を
借り入れする金融機関と考えますが
それが
必ず有利とは限りません
柔軟な対応をしてくれる中小の会社は
あると思います
そんな会社を見つけるだけで
あなたの家づくりに有利なのではないでしょうか
欠陥住宅について、その原因 ～新築一戸建て編～
メディアで時々
欠陥住宅やけ欠陥マンションについて
取り沙汰されています
これらを視聴すると
色々な諸問題や疑問がでてきます
中でも
大手住宅メーカがスポンサーになっている番組の場合は
ネット等で大手メーカーの問題が開示されていても
テレビでは取り上げもされないこと
つまりリアルな情報との誤差が大きいことです
また
先日も謝罪会見などで揺れているメディアでも
欠陥住宅や欠陥マンションについてや
新築一戸建てなのに
問題が大きい家について放送されていました
その中で
疑問に思うことがありました
自称、欠陥住宅を調査している建築士のコメントで
「欠陥住宅の原因は現場監督までしか現場のことがわからないのですよ。
だから問題が起きるのです」
これは
明らかに勘違いです
（現在、あの回答について釈明を求める
方向で調査しています）
★本来あるべきではない、欠陥住宅
真の大きな原因は
前記した建築士のように
コミニケーション不足というか
認識不足です
家を注文する人⇒元請企業、営業、アドバイザースタッフ⇒設計士⇒施工会社・監督⇒各業種別職人
このような流れの中で正確な伝達ができていないこと
多くの欠陥住宅や欠陥マンションとよばれる建物は
丸投げと呼ばれる
一次下請け、二次下請け、三次下請け、時には四次下請けと
元請企業がどんな職人さんが仕事をするのか知らない現場も
多々あるくらいです
言い方を変えれば
家を注文する人が
どんな人が家を作るのか
末端である職人たち
製造者の顔が見えていないことです
それらは
食品と同じかもしれません
より安心を求めるなら
生産者が誰なのか
素材は国産なのかを知ることです
住宅でも
全く同じです
★もう一つ大切なこと
家を建てて後から
「欠陥住宅だから～」
と問題を相談するのは仕方ないことですが
本来ならば
欠陥住宅とはならないように
または欠陥住宅などと誤解されないように
対策や詳細説明があることが大切です
事が起きてから
騒ぐのではなく
予防の方がとても重要です
では予防とは
いくつかありますが
一番は、やはり
誰が現場で仕事をするのか
注文する側が知ることです
信頼関係は
人間関係から・・・
良い家を造るのも
コミニケーションです
効果的なのは値引き交渉ではなくて～新築一戸建のコツ
ご家族の望む間取りやデザインの
フルオーダーの
新築一戸建を建てる場合は
正確な価格は
見積をしてもらわなければ
わかりません
★できれば安いほうがいい・・
誰しもが思うことでしょうが
極端に値引き交渉をして
中身の部分、例えば構造や断熱などが
おろそかになったら
どうでしょう・・
実際に
「１００万の値引きをしてもらった」
「今なら３００万円値引きすると約束してくれたが・・」
結果
「構造材が細くなった」
「キッチンの色選択が２種類だけになっていた」
「断熱材の種類が変わっていた」
などと
業者との間にトラブルろ抱える人がいます
★価格の値引きを交渉するのではなくて・・
注文する側と造る側が
お互いに良いのは値引きを求めるのではなくて
きちんとした交渉をする事です
「この仕様では、どんな風にすれば価格的に下がりますか？」
と提案を求めることが
価格を抑えるポイントです
相手がプロならば
提案を求められれば
プロとしての総合的な提案をしてくるはずです
むやみやたらに
極端な価格だけの交渉は
利益にはなりません
住宅ローン～新築一戸建１５年目の壁
新築の家を購入や建設を考えれば
現代ではおよそ８０％の人が
住宅ローンを使います
そのために
誰しもが資金計画をして万全を考えるでしょう
★現実問題
JFTの情報で知る限り
マスコミでは実際には公表されませんが
住宅ローンを借りて返済できない人が
多くいます
いわゆる住宅ローン難民です
その数は年間１０万件に及ぶといわれますが
この数が少し曖昧なのは
競売物件として掲示される物件は公表されますが
競売にかかる前に売却してしまう
事前売却は民間の不動産企業が売買するので
正確な数字は不明です
が、しかし
金融保証機関での
数値からみると、ほぼ間違いはないです
近年では年間およそ９５万戸の家が建つわけですから（マンション含む）
およそ１０％の家庭は
住宅ローン難民になる確率です
★新築一戸建ての家を建てるリスク
新築の家には１５年目くらいに壁があります
その壁とは
メンテナンスという壁です
これはどんな構造の家にもありえる話
例えば
お風呂
キッチン
洗面台
トイレ
給湯器
または
外壁の防水上の問題
小さくても何らかの問題が出てきます
１５年経っても、絶対１００％メンテナンスが必要ない家なんて
ないでしょう
また家族の環境や子供の成長なども１５年経つと
ガラッと変わります
すると
メンテナンス費用負担
家庭環境の変化に対する家計負担増・・・
毎月の住宅ローンがキツくなります
★住宅ローンを組むときは・・
もちろんフィナンシャルプランナーに相談もいいかもしれませんが
まずは
ご家族の１５年後を考えて
毎月のローン額の目安を決める
そして
ある程度の余裕を持ち
メンテナンス費用も考えておく
参考までに
家を新築した時から
少なくても毎月２０００円から３０００円は建物管理のための
メンテナンス貯蓄が必要だと思います
「えっ！？」と思う方もいるかもしれませんが
分譲マンションの管理費は
月１万～２万かかるところもありますよ
新築一戸建て 新築マンションを契約する前に・・・
市販の住宅雑誌のアンケートをみると
驚いたことに
ほとんどの方が知らないことです
新築一戸建てや
新築マンションを契約する際の契約書
この中身ですが
熟知しているつもり ５％
よくわからない ７０％
その他 ２５％
これはあくまで凡そですが
個々の住宅を取得した方に聞いても
契約内容を熟知していると答える人は
１０人に一人いないのが現状です
これは住宅に関わらず
細かく記された
保険関係の契約も同じかもしれません
契約書を熟知しないという方の
その
理由は
「業者さんを信頼している」
「依頼した会社を信頼している」
という方がほとんどですが
万が一の
トラブルの時
もめるのは
この契約書の
中身の理解がないことが
原因です
☆契約書の現実
一部、大手は
自社の有利に契約書が書かれている
これが現状です
契約書は通常は
国土交通省請負約款を基に作成しますが
ある意味、最低限の基準しかかかれていません
従って
あとは会社側の都合で書き足すことも可能なのです
☆新築一戸建て 新築マンションを購入するならば
契約書を理解すること
お互いの財産や利益を真剣に考えるならば
当たり前のことではないでしょうか
中身をよく知らないで
ハンコを押してしまうのは
間違えると大変なこともあります
☆契約内容を理解すること。それはマナーです☆
中立、公正な契約書も、施主への大切なマナーです
しっかりしたリフォーム業者・リノベーション業者の選び方
先ず
依然として
続いている問題です
http://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20130307_2.html
以前の情報から
未だに
多くあるのが
リフォームのトラブルです
JFTでは
この問題の大きな原因は
現行、認可制度にあると考えます
・請負代金が500万円を超えない工事は
地方自治体の定める
建設業の認可は必要としない
これがその認可制度の問題点です
つまり
リフォームほど
経験値の高い建築のプロとしての
知識が必要で
あるはずなのに500万以下の工事ならば
建設業の認可がなくても…
極端な話ですが
誰でもリフォーム業者になれるという事です
これらは
多くの
消費者は知らないのではないのでしょうか
そしてリフォームを依頼する側にとっては
不安な要素なのではないでしょうか
また
どんな少額の工事であろうと
しっかりと
建設業の認可を取り継続している
業者にも納得できる話ではないと思います
しっかりした業者
選びのコツは
先ず
現場を目視確認しないで
工事見積を算定する人には
要注意！
なぜなら
リフォームは現況確認がとても
重要です
続いて
建設業の認可や
経験値の高い業者へ依頼することをお薦めします
※リフォームトラブルへの注意喚起提言より一部抜粋
あまりにも大きい戸建住宅の価格差の理由とは？
戸建ての
家や住宅っていくらが妥当な価格なのですか？
マンションは立地で大きく価格が違います
しかし
戸建て住宅は
土地の価格を除いて比較しても
あまりにも
差額があるのが現状です
特に木造住宅では
同じ地域での競合での見積もりで
同じ32坪の家が
某大手 2209万円
地元ビルダー 1800万円
地元工務店 1623万円
ローコストビルダー 1390万円
あまりにも差がある
この原因は
いくつかありますが
先ず大きな原因として
利益の取り方です
つまり同じものを造るにしても
大きな会社の方が
利益は大きくなければ
経営できません
次に
人件費です
主に職人さんたちの手間賃です
これを
安く叩いて
値切る会社も多々あります
当然、歪みはでます
これを
認識して
先ほどの価格を見比べると
堅実な判断に近づけると思います。
戸建住宅は 机上に造るものてはありません。
早瀬様
お問い合わせ
ありがとうございます
先ず
こだわりはありません
ということですが
これからの時代は
省エネ住宅は
必要と思われます。
その点は
戸建住宅の選択基準としてはいかがでしょうか。
次に大手メーカーさんか
地元の工務店さんか決めかねているとのことですが
参考までに
大手メーカーさんと
地元の工務店さん
その大きな違いを
お話しします
建物を建設する場合
大原則として
必ずあるのが
どんな建物てあっても
人の手で造ることです
いくら機械化が進んだ
現代であっても
組み立てる
建てる
貼る
塗る
固定する
または
材料を見分ける等の作業は
人の手や目で行います
したがって
上記した技術的な
経験者やプロフェッショナルが
在職していることが
とても重要なポイントとなります
戸建住宅は
机上に造るものてはありませんから
現場のわかる人へ
依頼することが
大切です
弊協会には
その技術的な安心も
弊協会が保証できる
工務店、建設会社情報が
掲載されています
よろしければご覧ください
ありがとうございました
自然な素材である木と工業用集成材の大きな違いとは？
住宅相談
素材についての誤解
家を造る前に十分知っておきたいことがあります
それはデザインでも価格でもなく
おそらくが
一生住んでいく室内環境や
構造を担う
素材、材料の事です
では、その中で
自然な素材である木と
工業用集成材の大きな違いとは・・
☆自然な木の素材は
生きているということです
それは伐採してから
３０年は木が呼吸し
収縮をわずかながらすることです
例え
乾燥材でも
わずかながらの収縮はさせられません
従って
内装材にすると
わずかながらに
隙やクラックが入らないという保証はありえません。
本物の自然素材を使うなら尚更です
しかし、その分
湿気をとってくれたり
ダニなどを抑制する効果や
リラックス効果
断熱効果などがあります
二つの面を持つ
自然な木の素材
あなたの
お好みで・・・
住宅相談 家を建てる前に 知っておきたいノウハウ
太田さん（仮名）からの相談は
築５年の住宅の基礎に
９ミリ幅、長さ４０センチメートルの
箸が入るほどの
ヒビがあったとのことです。
施工した
比較的、大手の施工会社へ連絡後
調査に訪れました
回答は
「当社の規定以内ですので
保証の対象外ですし、問題ありません」
激怒した太田さんは
建築関連の相談センターへ相談
しかし、結局は契約書の一文から、
補修はしても有料となってしまいました。
何千万もの契約書に盲点をもってしまった
太田さんの残念なケースです
JFTでは、家を建てる側と施工する側
お互いにフェアな契約の推進をしています